不動産と実物資産リスク 3/5：中程度、市場とともに動く
上場不動産ファンド
以下のルール、保護、税金はメキシコのものです。
これは何か
収益を生む不動産を持ち、法人税をほとんど、あるいはまったく払わない代わりに、賃料収入の大半を配当として払い出すことが法律で義務づけられている上場の会社やファンドです。ふつうの人がビルを買わずに商業用不動産の一部を持てるように存在しています。
ブラジルのFII、メキシコのFIBRA、日本のJ-REIT、そして元祖の米国のものは、税金面で各国の違いはあっても同じ考え方です。収入は本物で、株式より多いことがよくありますが、価格は株式市場で決まるので、暴落のときにはテナントが払い続けていてもほかのすべてと一緒に下がります。
金利への賭けでもあります。金利が上がると不動産の価値は下がり、REITは借り入れて建物を買うので、金利のショックは二重に効きます。
仕組み
- REITは建物を買って管理し、家賃を集め、その大半を決まった日程で株主に分配しなければなりません。
- 証券会社を通じて、取引所で好きな額だけ買えます。
- 分配金は配当と同じように入り、各国のREITのルールに従って、ときには有利に課税されます。
- 価格は建物の価値と市場の雰囲気の両方を映し、どちらからも大きく離れることがあります。
正直なメリットとデメリット
メリット
- ローンも、入居者の対応も、雨漏りもなしに不動産収入が得られます。
- 多くて定期的な分配金が得られ、税制上有利なこともあります。
- 換金しやすく、建物と違って数秒で売れます。
- 不動産への投資を、多くの建物とテナントに分散できます。
デメリット
- 暴落のときには、建物がどうであれ株式市場と一緒に下がります。
- 金利にとても敏感で、金利は不動産価値とREITの借り入れの両方に響きます。
- 業種が偏ります。オフィスREITはオフィス需要とともに浮き沈みします。
- 分配金は保証されておらず、テナントが出ていくと減らされます。
メキシコでの始め方
FIBRA（メキシコの不動産投資信託） 利用可能
- 口座の種類: 証券会社（casa de bolsa）かフィンテックの証券口座 (gains on listed shares are taxed at 10 percent; interest carries a provisional withholding and is taxed as income)
どこにお住まいでも
- どの種類の不動産に投資したいか決めるか、全部を持てる分散型のREITファンドを選びましょう。
- 借り入れの水準と稼働率を確認しましょう。どちらも四半期ごとに公表されます。
- 証券会社で買い、REITの収入を入れられる国なら税制優遇口座の中で持ちましょう。
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別の呼び方
REIT, FII（ブラジルの不動産ファンド）, FIBRA（メキシコの不動産投資信託）, J-REIT, A-REIT（豪州の不動産投資信託）, 不動産投資信託
よく混同されるもの
- 国内株式: 自分の国に上場している会社の一部を持つこと。
- クローズドエンド型ファンド: 口数が決まっていて、会社のように取引所で売買されるファンド。価格は保有資産の価値からずれることがあります。