上場不動産ファンド
以下のルール、保護、税金はブラジルのものです。
これは何か
収益を生む不動産を持ち、法人税をほとんど、あるいはまったく払わない代わりに、賃料収入の大半を配当として払い出すことが法律で義務づけられている上場の会社やファンドです。ふつうの人がビルを買わずに商業用不動産の一部を持てるように存在しています。
ブラジルのFII、メキシコのFIBRA、日本のJ-REIT、そして元祖の米国のものは、税金面で各国の違いはあっても同じ考え方です。収入は本物で、株式より多いことがよくありますが、価格は株式市場で決まるので、暴落のときにはテナントが払い続けていてもほかのすべてと一緒に下がります。
金利への賭けでもあります。金利が上がると不動産の価値は下がり、REITは借り入れて建物を買うので、金利のショックは二重に効きます。
仕組み
- REITは建物を買って管理し、家賃を集め、その大半を決まった日程で株主に分配しなければなりません。
- 証券会社を通じて、取引所で好きな額だけ買えます。
- 分配金は配当と同じように入り、各国のREITのルールに従って、ときには有利に課税されます。
- 価格は建物の価値と市場の雰囲気の両方を映し、どちらからも大きく離れることがあります。
正直なメリットとデメリット
メリット
- ローンも、入居者の対応も、雨漏りもなしに不動産収入が得られます。
- 多くて定期的な分配金が得られ、税制上有利なこともあります。
- 換金しやすく、建物と違って数秒で売れます。
- 不動産への投資を、多くの建物とテナントに分散できます。
デメリット
- 暴落のときには、建物がどうであれ株式市場と一緒に下がります。
- 金利にとても敏感で、金利は不動産価値とREITの借り入れの両方に響きます。
- 業種が偏ります。オフィスREITはオフィス需要とともに浮き沈みします。
- 分配金は保証されておらず、テナントが出ていくと減らされます。
ブラジルでの始め方
FII（fundos imobiliários、不動産ファンド） 利用可能
- 口座の種類: Conta em corretora（証券口座）
どこにお住まいでも
- どの種類の不動産に投資したいか決めるか、全部を持てる分散型のREITファンドを選びましょう。
- 借り入れの水準と稼働率を確認しましょう。どちらも四半期ごとに公表されます。
- 証券会社で買い、REITの収入を入れられる国なら税制優遇口座の中で持ちましょう。
試してみる
ほかの国から利用する
アメリカ合衆国経由 可能· 現地では利用可能
ブラジル居住者を受け入れる米国の証券会社（完全オンラインでいくつかあります）で口座を開き、認可された外国為替取引で送金します。その取引自体にスプレッドと取引税がかかります。
得られるもの
- 米国の株式やETFをドルで直接保有でき、B3に上場しているBDRよりはるかに選択肢が広がります。
- 意図してドルを持つこと。多くのブラジル人がレアル安への備えとして望んでいます。
- 米国の取引コストは世界でも最低水準です。
手放すもの
- 為替リスクは両方向に働きます。レアル高になると、両替して戻す日にドルでの利益が縮み、送金のたびにスプレッドとIOFがかかります。
- 配当に対する米国の30パーセントの源泉徴収税。ブラジルと米国の間にはそれを減らす租税条約がありません。
- 海外での収入と利益は、2024年に施行された海外投資のルールに基づいてブラジルで課税され、年次の申告で申告します。
- 海外の資産は毎年ブラジル連邦歳入庁に申告し、一定額を超えると中央銀行にも申告しなければなりません。
- FGCはありません。米国の証券会社の保護は証券会社の破綻を補償するもので、市場での損失は決して補償しません。
通貨の現実チェック
同じBRL 1,000を10年間、それぞれの国の預金金利で置いた場合：
BRLのまま年約9.5%で置いた場合
BRL 2,454
USDに移して年約2.5%で置くと、口座の表示は
USD 393 魅力的に見える数字
為替が67.2%動いた後にBRLへ戻すと
BRL 2,136 実際に使える金額
税金も手数料も差し引く前の数字で、次は為替がまったく違う動きをするリスクも含んでいません。海外の高い金利は、両替して戻した後も残ってはじめて高いリターンになります。
さらに詳しく
別の呼び方
REIT, FII（ブラジルの不動産ファンド）, FIBRA（メキシコの不動産投資信託）, J-REIT, A-REIT（豪州の不動産投資信託）, 不動産投資信託
よく混同されるもの
- 国内株式: 自分の国に上場している会社の一部を持つこと。
- クローズドエンド型ファンド: 口数が決まっていて、会社のように取引所で売買されるファンド。価格は保有資産の価値からずれることがあります。