Fondo inmobiliario cotizado
Las reglas, la protección y los impuestos de abajo son los de Australia.
Qué es
Una empresa o fondo cotizado que tiene inmuebles que generan ingresos y está obligado por ley a repartir la mayor parte de sus ingresos por alquiler como dividendos, a cambio de pagar poco o ningún impuesto de sociedades. Existe para que la gente común pueda tener una porción de inmuebles comerciales sin comprar un edificio.
Los FII de Brasil, las FIBRAs de México, los J-REIT de Japón y los originales estadounidenses siguen la misma idea con variaciones fiscales locales. Los ingresos son reales y a menudo más altos que los de las acciones; el precio lo fija la bolsa, así que en un crac cae con todo lo demás aunque los inquilinos sigan pagando.
También es una apuesta sobre los tipos de interés. El valor de los inmuebles cae cuando suben los tipos, y los REIT se endeudan para comprar edificios, así que los sustos de tipos los golpean dos veces.
Cómo funciona
- El REIT compra y administra edificios, cobra los alquileres y debe repartir la mayor parte a sus accionistas según un calendario.
- Compras acciones en la bolsa a través de tu bróker, en cualquier cantidad.
- Las distribuciones llegan como dividendos, gravadas según las reglas locales de los REIT, a veces de forma favorable.
- El precio de la acción refleja tanto el valor de los edificios como el ánimo del mercado, y puede quedar muy lejos de ambos.
Los pros y contras honestos
A favor
- Ingresos inmobiliarios sin hipoteca, sin inquilinos y sin goteras.
- Repartos altos y regulares, a veces con trato fiscal favorable.
- Líquido: puedes vender en segundos, a diferencia de un edificio.
- Reparte una posición inmobiliaria entre muchos edificios e inquilinos.
En contra
- Cae con la bolsa en un crac, hagan lo que hagan los edificios.
- Muy sensible a los tipos de interés, que golpean tanto el valor de los inmuebles como la deuda del REIT.
- Concentración sectorial: un REIT de oficinas vive y muere con la demanda de oficinas.
- El reparto no está garantizado y se recorta cuando se van los inquilinos.
Cómo conseguirlo en Australia
A-REIT (fondo inmobiliario australiano) disponible
- Tipo de cuenta: Cuenta de bróker ordinaria (dividends come with franking credits for company tax already paid; half of a capital gain is taxable if the asset was held over 12 months)
Estés donde estés
- Decide a qué tipo de inmueble quieres exponerte, o elige un fondo de REIT diversificado para tenerlos todos.
- Revisa el nivel de deuda y la tasa de ocupación; ambos se publican cada trimestre.
- Compra a través de tu bróker, dentro de una cuenta con ventaja fiscal si tu país permite que los ingresos de REIT estén allí.
Pruébalo
Cómo conseguirlo desde otro país
A través de Estados Unidos permitido· disponible allí
La mayoría de los brókers australianos ofrece acceso al mercado estadounidense; el formulario W-8BEN que presentan reduce la retención de EE. UU. sobre dividendos al 15 por ciento según el tratado.
Lo que ganas
- Acceso a empresas y fondos baratos que la ASX no tiene.
- Reparte la cartera más allá de un mercado pequeño, cargado de bancos y mineras.
- Los costos de operar en EE. UU. están entre los más bajos del mundo.
A lo que renuncias
- Riesgo cambiario: el dólar australiano se mueve mucho frente al dólar estadounidense.
- Retención en origen del 15 por ciento de EE. UU. sobre los dividendos, y sin créditos de franking en acciones extranjeras.
- Diferenciales de conversión en cada transferencia.
- Los ingresos y ganancias extranjeros se declaran a la ATO en dólares australianos al tipo de cambio de cada fecha.
- Impuestos: los ingresos y ganancias extranjeros tributan en Australia; una compensación por impuesto extranjero permite descontar la retención estadounidense ya pagada (fuente, verificado el 2026-09-11)
Prueba de realidad de la moneda
Los mismos AUD 1000 durante 10 años, a la tasa de ahorro de cada país:
Guardado en AUD a cerca del 2.2% anual
AUD 1241
Enviado a USD a cerca del 2.5% anual, la cuenta mostraría
USD 924 la cifra tentadora
De vuelta a AUD después de que el tipo de cambio se movió un 3.5%
AUD 1323 lo que de verdad puedes gastar
Antes de impuestos, antes de comisiones y antes del riesgo de que el tipo de cambio haga algo muy distinto la próxima vez. Una tasa más alta en el extranjero solo es un rendimiento mayor cuando sobrevive a la conversión de vuelta.
Profundiza
También llamado
REIT, FII, FIBRAs, J-REIT, A-REIT, fideicomisos inmobiliarios
A menudo se confunde con
- Acciones nacionales: Una parte de una empresa que cotiza en tu propio país.
- Fondo cerrado: Un fondo con un número fijo de participaciones que cotiza en bolsa como una empresa; su precio puede alejarse del valor de lo que tiene.