房产与实物资产风险 3/5：中等，随市场波动
上市房地产基金
以下规则、保障和税收适用于葡萄牙。
它是什么
一种持有收租物业的上市公司或基金，法律要求它把大部分租金收入作为股息派发，换来很少或不缴公司税。它的存在，让普通人不用买下整栋楼就能拥有商业地产的一部分。
巴西的 FII、墨西哥的 FIBRA、日本的 J-REIT 和美国的原版都遵循同样的思路，只是在税收上各有本地特色。收入是真实的，往往高于股票；但价格由股市决定，所以崩盘时即使租户照常交租，它也会和其他一切一起下跌。
它也是对利率的押注。利率上升时物业价值下跌，而 REIT 借钱买楼，所以利率冲击会打击它们两次。
怎么运作
- REIT 购买并管理楼宇、收取租金，必须按时间表把大部分租金分给股东。
- 你通过券商在交易所买入份额，金额不限。
- 分配像股息一样到账，按当地 REIT 规则征税，有时还有优惠。
- 份额价格既反映楼宇的价值，也反映市场情绪，可能和两者都相差很远。
诚实的优缺点
优点
- 不用房贷、不用应付租客、也不用修漏水的屋顶，就能获得房产收入。
- 分配高且定期，有时还有税收优惠。
- 流动性好：和一栋楼不同，几秒钟就能卖出。
- 把房产投资分散到很多楼宇和租户上。
缺点
- 崩盘时随股市下跌，不管楼宇本身怎样。
- 对利率非常敏感，利率既影响物业价值，也影响 REIT 的借款。
- 行业集中：写字楼 REIT 的命运完全取决于写字楼需求。
- 分配没有保证，租户离开时就会削减。
在葡萄牙如何获得
尚未研究无论你在哪里
- 决定你想投资哪类物业，或者选一只分散的 REIT 基金把它们都包括进来。
- 查看负债水平和出租率；两者每季度都会公布。
- 通过券商购买；如果你的国家允许 REIT 收入放进税收优惠账户，就放在里面。