房产与实物资产风险 3/5：中等，随市场波动
上市房地产基金
以下规则、保障和税收适用于加拿大。
它是什么
一种持有收租物业的上市公司或基金，法律要求它把大部分租金收入作为股息派发，换来很少或不缴公司税。它的存在，让普通人不用买下整栋楼就能拥有商业地产的一部分。
巴西的 FII、墨西哥的 FIBRA、日本的 J-REIT 和美国的原版都遵循同样的思路，只是在税收上各有本地特色。收入是真实的，往往高于股票；但价格由股市决定，所以崩盘时即使租户照常交租，它也会和其他一切一起下跌。
它也是对利率的押注。利率上升时物业价值下跌，而 REIT 借钱买楼，所以利率冲击会打击它们两次。
怎么运作
- REIT 购买并管理楼宇、收取租金，必须按时间表把大部分租金分给股东。
- 你通过券商在交易所买入份额，金额不限。
- 分配像股息一样到账，按当地 REIT 规则征税，有时还有优惠。
- 份额价格既反映楼宇的价值，也反映市场情绪，可能和两者都相差很远。
诚实的优缺点
优点
- 不用房贷、不用应付租客、也不用修漏水的屋顶，就能获得房产收入。
- 分配高且定期，有时还有税收优惠。
- 流动性好：和一栋楼不同，几秒钟就能卖出。
- 把房产投资分散到很多楼宇和租户上。
缺点
- 崩盘时随股市下跌，不管楼宇本身怎样。
- 对利率非常敏感，利率既影响物业价值，也影响 REIT 的借款。
- 行业集中：写字楼 REIT 的命运完全取决于写字楼需求。
- 分配没有保证，租户离开时就会削减。
在加拿大如何获得
尚未研究无论你在哪里
- 决定你想投资哪类物业，或者选一只分散的 REIT 基金把它们都包括进来。
- 查看负债水平和出租率；两者每季度都会公布。
- 通过券商购买；如果你的国家允许 REIT 收入放进税收优惠账户，就放在里面。
从其他国家获得
通过美国 允许· 在当地可用
在你现有的券商账户里开通美元子账户，在美国交易所买入；券商替你提交的 W-8BEN 表格可以把美国股息预扣税降到 15%。
你得到的
- 比多伦多证券交易所多得多的公司和基金选择。
- 在美国上市的基金比大多数加拿大基金便宜。
- 在 RRSP 里，税收协定让美国股息完全免于预扣税。
你放弃的
- 汇率风险：加元走强时，换回加元的美国收益会缩水。
- 大多数券商每次换汇单向收取 1% 到 2% 的价差。
- 在 TFSA 里，美国对股息征收的 15% 预扣税就永远拿不回来了。
- 持有大量美国资产可能会面临美国遗产税以及境外资产申报义务。
- 税收: 根据税收协定，美国股息预扣 15%，在 RRSP 里免除但在 TFSA 里不免除；收益照常在加拿大缴税 (来源, 核实于 2026-09-11)
货币现实检验
同样的 CAD 1,000，放 10 年，按各国的储蓄利率计算：
留在CAD，年利率约 2.1%
CAD 1,226
换成USD，年利率约 2.5%，账户上会显示
USD 948 诱人的数字
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CAD 1,325 你真正能花的钱
这还没扣税、没扣费，也没算上下次汇率走势完全不同的风险。国外更高的利率，只有在换回本币后依然更高，才算真正更高的回报。