上場不動産ファンド
以下のルール、保護、税金はオーストラリアのものです。
これは何か
収益を生む不動産を持ち、法人税をほとんど、あるいはまったく払わない代わりに、賃料収入の大半を配当として払い出すことが法律で義務づけられている上場の会社やファンドです。ふつうの人がビルを買わずに商業用不動産の一部を持てるように存在しています。
ブラジルのFII、メキシコのFIBRA、日本のJ-REIT、そして元祖の米国のものは、税金面で各国の違いはあっても同じ考え方です。収入は本物で、株式より多いことがよくありますが、価格は株式市場で決まるので、暴落のときにはテナントが払い続けていてもほかのすべてと一緒に下がります。
金利への賭けでもあります。金利が上がると不動産の価値は下がり、REITは借り入れて建物を買うので、金利のショックは二重に効きます。
仕組み
- REITは建物を買って管理し、家賃を集め、その大半を決まった日程で株主に分配しなければなりません。
- 証券会社を通じて、取引所で好きな額だけ買えます。
- 分配金は配当と同じように入り、各国のREITのルールに従って、ときには有利に課税されます。
- 価格は建物の価値と市場の雰囲気の両方を映し、どちらからも大きく離れることがあります。
正直なメリットとデメリット
メリット
- ローンも、入居者の対応も、雨漏りもなしに不動産収入が得られます。
- 多くて定期的な分配金が得られ、税制上有利なこともあります。
- 換金しやすく、建物と違って数秒で売れます。
- 不動産への投資を、多くの建物とテナントに分散できます。
デメリット
- 暴落のときには、建物がどうであれ株式市場と一緒に下がります。
- 金利にとても敏感で、金利は不動産価値とREITの借り入れの両方に響きます。
- 業種が偏ります。オフィスREITはオフィス需要とともに浮き沈みします。
- 分配金は保証されておらず、テナントが出ていくと減らされます。
オーストラリアでの始め方
A-REIT（オーストラリアの不動産投資信託） 利用可能
- 口座の種類: 一般の証券口座 (dividends come with franking credits for company tax already paid; half of a capital gain is taxable if the asset was held over 12 months)
どこにお住まいでも
- どの種類の不動産に投資したいか決めるか、全部を持てる分散型のREITファンドを選びましょう。
- 借り入れの水準と稼働率を確認しましょう。どちらも四半期ごとに公表されます。
- 証券会社で買い、REITの収入を入れられる国なら税制優遇口座の中で持ちましょう。
試してみる
ほかの国から利用する
アメリカ合衆国経由 可能· 現地では利用可能
ほとんどのオーストラリアの証券会社は米国市場に対応しています。証券会社が提出するW-8BEN書類によって、租税条約に基づき米国の配当源泉徴収が15パーセントに下がります。
得られるもの
- ASXにない会社や安いファンドに手が届きます。
- 銀行と資源会社にかたよった小さな市場を超えて、ポートフォリオを分散できます。
- 米国の取引コストは世界でも最低水準です。
手放すもの
- 為替リスク：豪ドルは米ドルに対して大きく動きます。
- 配当に対する米国の15パーセントの源泉徴収税。外国株にはフランキング・クレジットがつきません。
- 送金のたびに両替のスプレッドがかかります。
- 海外の収入と利益は、それぞれの日付のレートで豪ドルに換算してATO（オーストラリア国税庁）に申告します。
- 税金: 海外の収入と利益はオーストラリアで課税されます。外国税額控除で、すでに払った米国の源泉徴収税を差し引けます (出典, 2026-09-11 確認)
通貨の現実チェック
同じAUD 1,000を10年間、それぞれの国の預金金利で置いた場合：
AUDのまま年約2.2%で置いた場合
AUD 1,241
USDに移して年約2.5%で置くと、口座の表示は
USD 924 魅力的に見える数字
為替が3.5%動いた後にAUDへ戻すと
AUD 1,323 実際に使える金額
税金も手数料も差し引く前の数字で、次は為替がまったく違う動きをするリスクも含んでいません。海外の高い金利は、両替して戻した後も残ってはじめて高いリターンになります。
さらに詳しく
別の呼び方
REIT, FII（ブラジルの不動産ファンド）, FIBRA（メキシコの不動産投資信託）, J-REIT, A-REIT（豪州の不動産投資信託）, 不動産投資信託
よく混同されるもの
- 国内株式: 自分の国に上場している会社の一部を持つこと。
- クローズドエンド型ファンド: 口数が決まっていて、会社のように取引所で売買されるファンド。価格は保有資産の価値からずれることがあります。